第二百三十四章 “根据地”出了问题（四）
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暂时安抚住情绪激动的业主，约定明天下午2点去居委会一楼会议室协商解决双方由来已久的分歧。顾爷爷的电话也到了，那位被打的老人家伤势不算重，头上缝了几针，已经包扎好了，拿了点药正在去派出所的路上。
打架的事怎么处理有办案民警，当务之急是解决东明小区的事。
刚找到苏主任，刚简单介绍完情况，张经理到了，一进门就很委屈地诉起苦。
“苏主任，朝阳，其它物业公司你们不清楚，我们公司的情况你们是知道的。就是担心业主们闹事，这几年一直不敢涨物业费，现在是每月每平米一块四，小区主要是小户型，有九十多平米的，最大的一百二十八，平均下来算一百一，也就是说平均每户每年交一千八。
再算人工成本，平均一个保安一个月四千，我们也是这么跟保安公司结算的，全年一个保安要四千八。一个门岗至少三个人，三班倒么，一个门岗一年光人工成本就要十五万，就需要80户业主一年的物业费。小区东南西北全有门，四个门哪个都不能关，320户业主的业务费就这么没了。”
关掉一个门，一年能省一大笔人工成本。
但不管关闭哪个门都会影响最靠近的几栋楼的业主出入，到时候又不知道会有多少业主闹事。
苏主任微微点点头，拿起笔记下几组数据，示意他继续说。
“保安的人工成本只是一部分，还有保洁、客服、工程及管理人员的人工成本。绿化、基础设施建设和设备维护的费用更大，前年让搞技防，光监控系统就花几十万。电梯要维保，不管有没有坏每年都要给钱，一部电梯5000，一分不能少。”
张经理顿了顿，接着道：“小区是二次供水，供水设施要维护清理，自来水只要带一点点杂质就有业主找。除此之外还有各种税费，这也是一大半开支。而且物业费也就这两年能收齐，以前入住的业主少，根本联系不上人，好不容易联系上，人家又说他没住甚至没装修，磨到最后只收一半。
不管你们信不信，我干了五年物业，开始两年不仅没赚到钱，而且前前后后垫进去四十多万，这两年才稍微好一点，但也只是好一点。如果没有公共区域的广告收益，没有车位管理费等收入，早撑不住了。再退一步说，如果没点利润谁愿意撑？”
在所有物业公司经理中，他的情况也比较特殊。
他以前不是搞物业的，原来是干水电和消防工程，东明小区的水电安装和消防工程就是他做的。
当时东明新村的房价不仅没现在这么高，由于位置比较偏甚至不太好卖，开发商资金链断裂，不得不用小区的房子抵工程款。
土建是大头，房型和楼层比较好的房子被搞土建的老板抢走了，他开始不愿意要那些楼层不高、阳光和户型都太好的房子，结果等他想要的时候又被材料供应商抢走了。
开发商没钱，打官司也没用，最后只能拿小区物业服务的“专营权”，可以说干物业他是半路出家。
苏主任对东明新村的情况比较了解，相信他没从小区赚到多少钱，放下笔问：“把小区的废品承包给人家怎么回事，这不是强买强卖，激化矛盾吗？”
“苏主任，不是您想的那样，其实业主可以把废品卖给外面那些收破烂的，只是不让外面那些收破烂的把车开进去，多走几步路的事，变通一下不就行了。对承包的人我能有个交代，又能多少增加点收入，业主们想把废品卖给谁也是他们的自由。”
这件事保安没处理好，张经理越想越郁闷，又唉声叹气地说：“不就是点废品，还什么反垄断法，那个姓谈的女人太难缠，自以为懂点法就兴风作浪。”
“什么叫太难缠，是你自己没处理好，如果事先跟业主们沟通一下，告诉她们想把废品卖给谁是她们的自由，只是为弥补小区物业管理经费不足不能让外人随便进，我相信大多业主是能理解的。这跟现在的微信公众号是一回事，你又没赚业主们的钱，你是赚外人的钱。”
又是羊毛出在猪身上狗买单那套理论，韩朝阳忍不住笑了。
业主们要“造反”，张经理可笑不出来，苦着脸说：“苏主任，不管怎么说我收了姓包的管理费，这种事只可意会不可言传。”
“让你私下说，又没让你贴告示，说到底还是思想有问题，以为小区物业归你管小区就是你家的？老张，我们公务员都要改变工作作风，都要走群众路线。业主们是你的衣食父母，更应该改变工作作风，更应该走群众路线！”
“是，我……我思想是没转变过来。”
这件事很棘手，必须保证“根据地”的稳定。
苏主任恨铁不成钢地瞪了张经理一眼，猛然抬起头：“朝阳，业主们有哪些诉求？”
“这就多了，首先是公共区域照明费如何分摊，这个公共区域照明费主要是指亮化工程的电费，年龄比较大的业主觉得每天晚上开那么多灯，太浪费。”
亮化工程是区里要求的，每天晚上每栋楼的楼顶和临建的建筑外墙上都要开灯，看上去很漂亮，有助于提升城市形象。
韩朝阳没想到不仅业主们对这样的形象工程不满意，苏主任也非常不高兴，脸色一下子变了：“张宗江，你胆子也太大了，你是不是想进去！我记得很清楚，市里下发过《城市景观亮化管理实施办法》，从今年1月1日起，市里对城市公共场所和主次干道两旁重要建筑物的城市景观亮化设施的电费给予100%补贴，每季度发放一次，这笔钱你也敢侵占！”
“苏主任，您听我解释，市里是有文件，现在是给补贴，但去年的和前年的呢，去年和前年用掉的电费算谁的？”
“强词夺理，说得好像你去年和前年没管业主收这笔电费似的。”苏主任一连做了几个深呼吸，稍稍平复下心情，又抬头道：“朝阳，继续。”
业主们的诉求很多，韩朝阳一条一条汇报，苏主任一条一条研究，把张经理说得满头大汗。
“这么多猫腻，别说业主们有意见，我一样有意见！”
苏主任敲敲桌子，很认真很严肃地说：“张宗江，看在你一向支持社区工作的份上，给你一次整改的机会，明天下午开会时主动承认错误，该收的继续收，该退的给人家退，或者算明年的物业费。”
“苏主任，如果按您说的做，我真干不下去了。”
“撂挑子，哼哼，我告诉你，你不想干有的是人想干，其实都用不着找其它物业公司，社区就可以申请注册一个！”
苏主任刚才逐条研究时就提出了要求，如果张经理全按她说得要求来，那么东明小区物业公司就真有“包干型”物业公司变成“薪酬型”物业公司了。
居民工作不好做，有物业公司在，居委会还能监督、督促、协调，如果居委会赤膊上阵搞物业公司，将来遇到什么事一点回旋的余地都没了。
韩朝阳不认为社区注册成立物业公司是一个好主意，不想张经理撂挑子，禁不住说：“张经理，少赚点就少赚点，其实你用不着把自己绑在东明新村，完全可以扩大经营规模。少赚点钱，至少能赚个口碑，口碑好了，将来就可以给更多小区提供物业服务。”
“薄利多销？”
“我就是这个意思。”
“说得倒轻巧，现在的物业几乎全是开发商的物业公司。别说没关系，就算有关系也没用，那是人家的蛋糕。”
“新建的小区机会不大，老小区还是有机会的。张经理，只要你能处理好东明小区的事，我们会帮你想办法进军其它小区。远的不说，就中午提到的新民小区就有机会。老唐正在跟新民社区居委会沟通，接下来要跟业主沟通，我相信只要工作做到位，新民小区会成立业主大会，会聘请物业公司的。”
居然有这样的事！
苏主任乐了，冷不丁来了句：“还按照东明小区的模式，保安服务由我们社区保安服务公司来，其它你接手。”
八字没一撇呢，她就开始抢起生意。
韩朝阳被搞得啼笑皆非。
事实证明，张经理不是真想撂挑子，又跟苏主任在东明小区的细节问题上讨价还价了一番，才很不情愿地答应明天开会时向业主代表承认错误，主动公示账目，并对一些有猫腻的地方进行整改。
物业费不仅不能涨，而且要降，降到每月每平米1.2元，少赚点钱，让业主们消消气。
走出苏主任办公室，张经理想想还是不服气，又拉着韩朝阳诉起苦：“朝阳，我发现自从认识你就没好事，保安被你们收编了，我这个物业公司变得名不副其实，现在又逼着我降物业费，我张宗江怎么混成这样！”
“你是物业公司经理，你在市里一样有房子一样是业主。应该能理解业主们的心情，别胡思乱想了，有失必有得，只要做出口碑，好日子在后头。”
“万一没有呢？”
“只要服务好，物业费收得少，个个会说你好，个个会帮你打广告。”
“打广告有屁用，这又不是开店卖东西。我支持你们工作，结果我吃这么大亏，新民小区的事你得帮我放在心上，要是让其它物业公司进驻，到时候我真会骂娘，兔子急了还咬人呢！”
暂时安抚住情绪激动的业主，约定明天下午2点去居委会一楼会议室协商解决双方由来已久的分歧。顾爷爷的电话也到了，那位被打的老人家伤势不算重，头上缝了几针，已经包扎好了，拿了点药正在去派出所的路上。
打架的事怎么处理有办案民警，当务之急是解决东明小区的事。
刚找到苏主任，刚简单介绍完情况，张经理到了，一进门就很委屈地诉起苦。
“苏主任，朝阳，其它物业公司你们不清楚，我们公司的情况你们是知道的。就是担心业主们闹事，这几年一直不敢涨物业费，现在是每月每平米一块四，小区主要是小户型，有九十多平米的，最大的一百二十八，平均下来算一百一，也就是说平均每户每年交一千八。
再算人工成本，平均一个保安一个月四千，我们也是这么跟保安公司结算的，全年一个保安要四千八。一个门岗至少三个人，三班倒么，一个门岗一年光人工成本就要十五万，就需要80户业主一年的物业费。小区东南西北全有门，四个门哪个都不能关，320户业主的业务费就这么没了。”
关掉一个门，一年能省一大笔人工成本。
但不管关闭哪个门都会影响最靠近的几栋楼的业主出入，到时候又不知道会有多少业主闹事。
苏主任微微点点头，拿起笔记下几组数据，示意他继续说。
“保安的人工成本只是一部分，还有保洁、客服、工程及管理人员的人工成本。绿化、基础设施建设和设备维护的费用更大，前年让搞技防，光监控系统就花几十万。电梯要维保，不管有没有坏每年都要给钱，一部电梯5000，一分不能少。”
张经理顿了顿，接着道：“小区是二次供水，供水设施要维护清理，自来水只要带一点点杂质就有业主找。除此之外还有各种税费，这也是一大半开支。而且物业费也就这两年能收齐，以前入住的业主少，根本联系不上人，好不容易联系上，人家又说他没住甚至没装修，磨到最后只收一半。
不管你们信不信，我干了五年物业，开始两年不仅没赚到钱，而且前前后后垫进去四十多万，这两年才稍微好一点，但也只是好一点。如果没有公共区域的广告收益，没有车位管理费等收入，早撑不住了。再退一步说，如果没点利润谁愿意撑？”
在所有物业公司经理中，他的情况也比较特殊。
他以前不是搞物业的，原来是干水电和消防工程，东明小区的水电安装和消防工程就是他做的。
当时东明新村的房价不仅没现在这么高，由于位置比较偏甚至不太好卖，开发商资金链断裂，不得不用小区的房子抵工程款。
土建是大头，房型和楼层比较好的房子被搞土建的老板抢走了，他开始不愿意要那些楼层不高、阳光和户型都太好的房子，结果等他想要的时候又被材料供应商抢走了。
开发商没钱，打官司也没用，最后只能拿小区物业服务的“专营权”，可以说干物业他是半路出家。
苏主任对东明新村的情况比较了解，相信他没从小区赚到多少钱，放下笔问：“把小区的废品承包给人家怎么回事，这不是强买强卖，激化矛盾吗？”
“苏主任，不是您想的那样，其实业主可以把废品卖给外面那些收破烂的，只是不让外面那些收破烂的把车开进去，多走几步路的事，变通一下不就行了。对承包的人我能有个交代，又能多少增加点收入，业主们想把废品卖给谁也是他们的自由。”
这件事保安没处理好，张经理越想越郁闷，又唉声叹气地说：“不就是点废品，还什么反垄断法，那个姓谈的女人太难缠，自以为懂点法就兴风作浪。”
“什么叫太难缠，是你自己没处理好，如果事先跟业主们沟通一下，告诉她们想把废品卖给谁是她们的自由，只是为弥补小区物业管理经费不足不能让外人随便进，我相信大多业主是能理解的。这跟现在的微信公众号是一回事，你又没赚业主们的钱，你是赚外人的钱。”
又是羊毛出在猪身上狗买单那套理论，韩朝阳忍不住笑了。
业主们要“造反”，张经理可笑不出来，苦着脸说：“苏主任，不管怎么说我收了姓包的管理费，这种事只可意会不可言传。”
“让你私下说，又没让你贴告示，说到底还是思想有问题，以为小区物业归你管小区就是你家的？老张，我们公务员都要改变工作作风，都要走群众路线。业主们是你的衣食父母，更应该改变工作作风，更应该走群众路线！”
“是，我……我思想是没转变过来。”
这件事很棘手，必须保证“根据地”的稳定。
苏主任恨铁不成钢地瞪了张经理一眼，猛然抬起头：“朝阳，业主们有哪些诉求？”
“这就多了，首先是公共区域照明费如何分摊，这个公共区域照明费主要是指亮化工程的电费，年龄比较大的业主觉得每天晚上开那么多灯，太浪费。”
亮化工程是区里要求的，每天晚上每栋楼的楼顶和临建的建筑外墙上都要开灯，看上去很漂亮，有助于提升城市形象。
韩朝阳没想到不仅业主们对这样的形象工程不满意，苏主任也非常不高兴，脸色一下子变了：“张宗江，你胆子也太大了，你是不是想进去！我记得很清楚，市里下发过《城市景观亮化管理实施办法》，从今年1月1日起，市里对城市公共场所和主次干道两旁重要建筑物的城市景观亮化设施的电费给予100%补贴，每季度发放一次，这笔钱你也敢侵占！”
“苏主任，您听我解释，市里是有文件，现在是给补贴，但去年的和前年的呢，去年和前年用掉的电费算谁的？”
“强词夺理，说得好像你去年和前年没管业主收这笔电费似的。”苏主任一连做了几个深呼吸，稍稍平复下心情，又抬头道：“朝阳，继续。”
业主们的诉求很多，韩朝阳一条一条汇报，苏主任一条一条研究，把张经理说得满头大汗。
“这么多猫腻，别说业主们有意见，我一样有意见！”
苏主任敲敲桌子，很认真很严肃地说：“张宗江，看在你一向支持社区工作的份上，给你一次整改的机会，明天下午开会时主动承认错误，该收的继续收，该退的给人家退，或者算明年的物业费。”
“苏主任，如果按您说的做，我真干不下去了。”
“撂挑子，哼哼，我告诉你，你不想干有的是人想干，其实都用不着找其它物业公司，社区就可以申请注册一个！”
苏主任刚才逐条研究时就提出了要求，如果张经理全按她说得要求来，那么东明小区物业公司就真有“包干型”物业公司变成“薪酬型”物业公司了。
居民工作不好做，有物业公司在，居委会还能监督、督促、协调，如果居委会赤膊上阵搞物业公司，将来遇到什么事一点回旋的余地都没了。
韩朝阳不认为社区注册成立物业公司是一个好主意，不想张经理撂挑子，禁不住说：“张经理，少赚点就少赚点，其实你用不着把自己绑在东明新村，完全可以扩大经营规模。少赚点钱，至少能赚个口碑，口碑好了，将来就可以给更多小区提供物业服务。”
“薄利多销？”
“我就是这个意思。”
“说得倒轻巧，现在的物业几乎全是开发商的物业公司。别说没关系，就算有关系也没用，那是人家的蛋糕。”
“新建的小区机会不大，老小区还是有机会的。张经理，只要你能处理好东明小区的事，我们会帮你想办法进军其它小区。远的不说，就中午提到的新民小区就有机会。老唐正在跟新民社区居委会沟通，接下来要跟业主沟通，我相信只要工作做到位，新民小区会成立业主大会，会聘请物业公司的。”
居然有这样的事！
苏主任乐了，冷不丁来了句：“还按照东明小区的模式，保安服务由我们社区保安服务公司来，其它你接手。”
八字没一撇呢，她就开始抢起生意。
韩朝阳被搞得啼笑皆非。
事实证明，张经理不是真想撂挑子，又跟苏主任在东明小区的细节问题上讨价还价了一番，才很不情愿地答应明天开会时向业主代表承认错误，主动公示账目，并对一些有猫腻的地方进行整改。
物业费不仅不能涨，而且要降，降到每月每平米1.2元，少赚点钱，让业主们消消气。
走出苏主任办公室，张经理想想还是不服气，又拉着韩朝阳诉起苦：“朝阳，我发现自从认识你就没好事，保安被你们收编了，我这个物业公司变得名不副其实，现在又逼着我降物业费，我张宗江怎么混成这样！”
“你是物业公司经理，你在市里一样有房子一样是业主。应该能理解业主们的心情，别胡思乱想了，有失必有得，只要做出口碑，好日子在后头。”
“万一没有呢？”
“只要服务好，物业费收得少，个个会说你好，个个会帮你打广告。”
“打广告有屁用，这又不是开店卖东西。我支持你们工作，结果我吃这么大亏，新民小区的事你得帮我放在心上，要是让其它物业公司进驻，到时候我真会骂娘，兔子急了还咬人呢！”